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百里杜鹃管理区农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作实施方案(征求意见稿)

百里杜鹃管理区农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作实施方案

(征求意见稿)

 

为认真贯彻落实《国土资源部 财政部 住房和城乡建设部 农业部 国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知》(国土资发〔2014〕101号)、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)、省人民政府办公厅关于印发《2017年〈政府工作报告〉重点工作责任分工方案》的通知(黔府办发﹝2017﹞2号)和《省国土资源厅关于加快完成农村集体建设用地、宅基地确权颁证工作的通知》(黔国土资发电﹝2017﹞18号)等文件要求,加快推进我农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作,依据相关法律法规和政策规定,结合我实际,特制定本方案。

一、指导思想

以中央关于全面深化改革若干问题的决定为指导,坚持“调查是手段、权属是核心、发证是目的、改革是关键”的指导思想,形成政府主导,国土资源部门负责,各有关职能部门配合的工作机制。加快推进我农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作,为推进农村综合改革,深化农村土地制度改革,支撑城乡统筹发展,建立不动产统一登记制度奠定基础。

二、总体目标

以科学发展观为指导,采取多种形式开展农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作,在原有集体建设用地和宅基地使用权确权调查基础上,全面查清我集体建设用地和宅基地上每一栋建筑物、构筑物的权属、面积、界址、用途等基本情况,实现农村房地一体统一权属调查、统一作业要求、统一质量标准、统一数据入库、统一确权登记,建立健全权籍调查数据库及信息管理系统,全面完成房地一体的农村集体建设用地和宅基地确权登记发证工作,为逐步建立产权明晰、权能明确、权益保障、流转顺畅、分配合理、严格规范的农村集体土地产权制度和深化农村土地使用制度改革提供依据。

三、基本原则

(一)符合规划原则。在符合土地利用总体规划、村镇规划的条件下,对农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权进行确权登记;对于不符合土地利用总体规划和村镇规划的,只登记备案,不发证。未编制实施村镇规划的,以村镇出具的审查意见为登记依据。

(二)一户一宅原则。严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外,对农村村民一户有两处以上宅基地使用权的,只登记备案,不予发证。

(三)严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过贵州省规定的标准。对宅基地超占面积的,在办理登记时按有关规定办理。

(四)严格执行城镇居民不准在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权的,只登记备案,不予发证。

(五)尊重现实原则。对已颁发农村集体建设用地、宅基地使用权证,经核查其主体、权属、面积、用途等未发生变化的,应予以确认登记合法有效。

(六)息纷止争原则。从维权维稳,切实抓好土地权属争议排查化解工作。以先行调解为手段,充分发挥村民自治的积极作用,特别是在权属调查、纠纷调处等方面,要增强农民集体经济组织和村民维权意识,将这种意识贯穿到确权工作中去。 

四、目标任务

通过开展农村地籍和房屋调查,全面查清农村范围内包括宅基地、集体建设用地的每一宗土地的权属、界址、位置、面积、用途等基本情况,制作不动产权籍图,建立不动产权籍调查数据库,并通过农村日常调查,形成客观详实的调查成果,满足国土资源管理和维护农民权益的需要,为农村不动产确权登记发证工作提供详实、准确的基础资料,为全实施不动产统一登记奠定基础。

 (一)农村集体建设用地使用权登记

农村集体建设用地使用权原则上确权到现使用单位(组织)或个人,在具体确权、登记、发证中有关问题按下列意见办理:

1.遵循历史,分阶段处理

(1)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》颁布之前占用且至今未扩大面积的,以实际使用面积进行确权登记发证。

(2)1982年2月14日至1987年1月1日《土地管理法》实施期间占用的,依当时的政策规定处理后进行确权登记发证。

(3)1987年1月1日之后占用的,按不同时期的政策和法律规定,依法进行确权登记发证。

2.新占用集体建设用地确权登记发证

(1)符合土地利用总体规划。

(2)农村集体经济组织或其他用地单位向国土局提出用地确权登记申请。

(3)按法定审批权限,由国土局审核后,报管委会批准。

(4)涉及农转用的,按法定程序办理农转用审批手续。

(二)农村宅基地使用权确权登记

农民宅基地使用权原则上确权到户,在具体确权、登记、发证中有关问题按以下意见办理:

1.农村土地使用权必须符合土地利用总体规划和村镇建设规划。其中未编制并实施村镇规划的,以村镇意见为审查登记依据。

2.在耕地内已建成住宅的只统计备案,不予登记发证。

3.在省级自然保护区国家森林公园范围内林地已建成住宅的只统计备案,不予登记发证。

4.城镇居民在农村购买、建造住宅的,依照国土资源部(2008)146号文件精神,只登记备案,不予发证。

5.严格执行宅基地面积标准,对宅基地超占面积的,在办理登记时按以下情况处理:

(1)1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行房地一体登记。

(2)1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行房地一体登记。

(3)1987年《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,只登记规定面积范围内的宅基地信息,房产信息只备案,不预登记。待以后出台相关法律法规后,按相关规定进行房地一体登记。

6.已经取得《集体土地使用权证》,但至今闲置未建的宅基地,由集体经济组织收回土地使用权,并报县级人民政府批准,注销其土地登记。

(三) 农村房 产调查登记

在农村权籍调查中,针对农村房屋实际情况,实地调查农村集体建设用地和宅基地地上建筑物和构筑物的产权状况,一并开展房屋测量。房屋调查要重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素,形成房地一体的农村权籍调查成果。

1.房屋调查

依据房屋产权人提供的准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证或乡镇出具的符合村镇规划证明材料和本人出具的农村住宅房屋规划和质量安全自检具结承诺证明书(对已建成的房屋不再进行质量鉴定和消防验收),并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的,记录共有或争议情况。

(1)房屋产权人调查。私人所有的房屋,一般按照产权证件上的姓名记载,产权是共有的,应注明全体共有人姓名。单位所有的房屋,应注明单位的全称。两个以上单位共有的,应注明全体共有单位名称。

(2)房屋座落调查。房屋座落应注意调查门牌号。

(3)房屋产权来源调查。房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和方式,如继承、买受、受赠、交换、自建、翻建等。产权来源有两种以上的,应全部注明。

(4)房屋总层数与所在层次调查。房屋层数是指房屋的自然层数,一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室,其室内层高在2.20m以上的,计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼,以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。所在层次是指本次属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。

(5)房屋建筑结构调查。房屋建筑结构是指根据房屋的梁、柱、墙等主要承重构件的建筑构件的建筑材料划分类别。

(6)房屋建成年份调查。房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的,应以翻建竣工年份为准。一幢房屋有两种以上建成年份,应分别注明。

2.房屋测量

房角点测量宜采取与宗地界址点测量同样的技术方法,一并开展。房屋边长丈量在宗地的界址边长丈量时一并开展,对确实无法丈量房屋边长时,应丈量至少两条房脚点与界址点或房脚点与邻近地物的相关距离,便于间接解算房屋边长和求解房屋面积。对于新型农村社区或搬迁上楼等高层多户的,可参照《房产测量规范》开展房屋测量。对于已有户型图的,可通过核实户型图获取房屋内部边长,对于没有户型图的,需实地测量房屋内部边长。

3.房产面积测算

依据实地丈量的房屋边长计算房屋占地面积,参照《房产测量规范》计算房屋建筑面积。

(1)房产面积测算的内容。面积测算系指水平投影面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类,其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、套内建筑面积、共有建筑面积、产权面积等测算。

(2)房屋的建筑面积测算。房屋建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等,且具备有上盖,结构牢固,层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

(3)房屋的使用面积测算。房屋使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积,按房屋的内墙面水平投影计算。

(4)房屋的产权面积测算。房屋的产权面积指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

(四)注销、变更登记、错漏和不予登记的事项

1.原经大方县、黔西县人民政府颁发《集体土地使用权证》的宅基地,因规划、修路等原因对原使用宅基地进行了部分拆除后,在原址有部分宅基地经村组同意仍在使用的,可按现有面积进行变更登记,原《集体土地使用权证》收回注销。

2.原经大方县、黔西县人民政府颁发《集体土地使用权证》的宅基地,原登记时为一宗地,在本次调查中已经分户,且现状已经形成,并未超出原登记面积的,可根据相关使用人提交的合法、有效的书面依据进行分宗变更登记,分别颁发新的《不动产权证书》,原有《集体土地使用权证》收回注销。

3.原经大方县、黔西县人民政府颁发《集体土地使用权证》的,在本次调查中使用权人发生变化,需进行变更登记的,提交分割协议、法院判决书等书面依据,符合登记的给予变更,原《集体土地使用权证》收回注销。

4.原经大方县、黔西县人民政府颁发《集体土地使用权证》存在错漏登记的,须由相关权利人共同确认后进行更正登记。

5.城市规划区范围内和规划为开垦区准备实施拆迁的只登记备案,不予发证。

五、组织实施

(一)工作安排

农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记的农户仅开展520户。剩余部分各乡管理区作为业主,组织开展农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作,国土为监督方,全方位监督相关工作。一个乡管理区作为一个标段,通过项目公开招投标的方式,委托具有乙级以上(含乙级)测绘资质的测绘公司作为作业单位来开展我农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作。测绘作业单位的具体工作包括:核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表、控制测量、界址测量、宗地图和房屋分户图的测制、面积计算、撰写不动产测量报告、电子报盘制作、协助村民填写不动产登记申请表、协助村委会出具权属公告、对符合要求的登记资料录入不动产登记平台、配合不动产登记中心颁发证书等。

由国土局负责,通过公开招投标的方式委托具有甲级不动产测绘监理资质的单位负责我农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作的监理工作。监理单位具体工作包括:负责提供技术咨询服务、跟踪督促作业单位工作开展情况、对作业单位测量成果进行外业抽查和内业全面核查以及完成各乡管理区国土局要求的相关工作等。

(二)工作开展步骤

根据我各乡管理区实际情况,我农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作分三年三个阶段实施:

第一阶段(2018年101日至2019年930日):

仁和乡、金坡乡个、戛木管理区开展农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作。

第二阶段(2019年1月1日至2019年12月31日)

黄泥乡、大水乡、百纳乡开展农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作。

第三阶段(2020年1月1日至2020年12月31日)

普底乡、沙厂乡、鹏程管理区开展农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作。

六、组织保障

(一)加强组织领导。为加强农村农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作的组织领导,管委会成立确权登记工作领导小组。

 长:程朝文管委会副主任

副组长:罗宇森管委会法制办主任)

张勋强(国土局局长)

 员:韦世品(发改局局长)

黄  (民政局局长)

赵华俊(财政局局长)

熊启新林业环保局局长)

张习俊(审计局局长)

聂忠兴(建设规划局局长)

樊秀英农办主任

刘书跃水务常务副局长)  

彭  统计局局长)

杨  (国土局副局长)

各乡(管理区)乡长主任

领导小组办公室设在国土局,由国土局副局长杨刚同志兼任办公室主任,不动产登记中心主任唐秋霞同志兼任办公室副主任,负责日常工作。

(二)强化工作保障。为保障农村不动产确权登记颁证工作顺利进行,按照省、市要求,农村不动产确权登记颁证工作经费纳入财政预算予以保障。

(三)明确责任落实。各级各部门主要负责同志要切实担起责任,严格按照确定的工作任务和时间要求落实到位。同时,在工作开展中要妥善处理农村土地权属纠纷,积极稳妥地化解矛盾,避免引发社会矛盾;对组织不力,工作落实不到位,违规收费以及土地纠纷处理不当的,将依照规定追究有关负责人和责任人的责任。

(四)加强宣传培训。领导小组和各乡管理区根据工作需要,充分利用媒体、报刊等宣传农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记工作的重要意义,并适时组织开展处置政策、确权登记、权籍调查、权属争议调处等业务培训,让有关人员掌握法律政策和技术规范。

七、检查验收

    领导小组参照《百里杜鹃管理区农村集体建设用地、宅基地使用权及房屋所有权确权登记技术方案》组织人员对权属调查、内业计算和成图、登记发证、管理信息系统建设、成果编制等步骤进行全面质量检查,对调查成果质量进行验收,并给予验收意见。

八、登记颁证

验收小组验收合格后,将相关资料移交到乡(管理区人民政府。按照不动产依申请登记原则,由村委会通知村民,村民自行到乡镇国土所申请登记颁证,按照程序以批次为单位由乡(镇)国土资源所报乡(镇)人民政府审查,给予审查意见后报国土局审核,再由国土局报县管委会审定,待管委会批准后为村民办理不动产权证

附件.doc

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